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顺丰房托上市

发布日期:2021-07-07 09:38:23   来源 : unknown    作者 :unknown    浏览量 :58
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五月十七日,顺丰房托正式在港交所上市。

以物流为主导的国内首家赴港上市的房地产投资信托基金,顺丰房托自2月10日开始上市,前后仅用了96天时间。

不过上市首日,顺丰房托报4.49港元,跌至4.98港元以下。以每股4.16港元收盘,跌幅16.47%。到目前为止(5月18日),最新的市值为35.60亿港元。

01。

顺丰房托遇冷从其招股之初就可见一斑。

据券商综合数据,顺丰房托已累计借出3.77亿元及保证金,以2.68亿元为单位,相当于超额认购约0.41倍。富途公司借出1.27亿元,耀才借了1亿元,辉立借了6000万元,华盛证券和信诚证券分别借了3000万元和1000万元。暗盘14日下跌3%。

业内人士称,港股市场对REITs的热情一向不高是遇冷的原因之一。此前为招商房托上市的上市基金之一,于2019年12月上市时香港公开发售仅获得约1.43倍的小幅度超额认购,首日下跌3.8%。

CentralCapitalRealEstateInvestmentTrusts,简称REITs,简称REITs。基金的主要收益来源是租金收入和房地产增值,其中大多数(超过90%)将定期给投资者分红。而且房托基金业绩一般都比较稳定,比较适合长期持有,而不适合打新。

根据安信国际的分析,顺丰房托的年化收益率为5.3-5.9%,实际可比较的收益率为3.3-3.7%,低于其它港上市的AFS。根据标普2020年8月发布的数据,内房海外REITs的年收益率约为5%-8%。

其中兴业证券、安信国际等多家证券机构均表示,租金收入过度依赖租户来获取收益,因此租金收入虽不稳定。

顺丰房托对其母公司顺丰控股非常依赖,招股书显示,截至2020年9月30日,物业合共拥有32名租户,而顺丰联营公司的租金收入总额中约有32个百分点。

而且母公司顺丰控股也不“顺风顺水”,股票价格从120多元近腰斩到61元。四月八日晚,顺丰发布业绩预告,预计2021年一季度净利润将亏损9亿元,而去年同期盈利9.1亿元。发布业绩预告的第二天,顺丰开盘跌停。

02。

顺丰房托全称“顺丰地产投资信托”,其管理人是顺丰房托资产管理有限公司,由顺丰控股100%持有,并由顺丰控股持有,并由顺丰控股持有。

香港亚太物流中心-顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园区共3个物业,总建筑面积为23.4万平方米,总租赁面积为60.99亿元;

据个别地产观察,香港物业是目前顺丰房托基金最核心的资产,估值达52.8亿港元,占估值的绝对比率为91.5%。到2020年,香港物流园区每月租金最高达$104.9港元,而佛山和芜湖则分别为每月36.8港元和26.9港元。

另外,截至2020年12月31日,顺丰控股在中国50个城市拥有物业项目,规划总建筑面积约440万平方米,目前已有20多个物业投入使用。而且顺丰控股向顺丰房托提供了5年的优先购买权。

就收益而言,顺丰房托收入来源主要是租金收入,而经营服务收入则是收入。在2018年、2019年和2020年12月31日之前,公司将分别获得2.55亿港元、2.69亿港元和2.79亿港元(约合人民币2.21亿、2.33亿和2.41亿港元)。盈利稳步增长主要是因为芜湖物业2019年全面运营,香港物业略有上升。

虽然收入不错,但其全年溢利却连续下滑。截至2020年,归母净利润同比下降84.6%,全年归属股东应占利润分别为2.98亿、1.75亿、2688万港元。

值得一提的是,此前的招股书也显示了融资成本在连续增长。在2018-2020年期间,本年度的融资成本分别为6.27亿港元、7.22亿港元和1.18亿港元。

顺丰房托上市之初,其目的在于盘活资产,拓宽融资渠道,未来若成功上市,顺丰房托将寻找合适的机会收购优质物流地产。

03。

它并非中国首家涉足物流资产REITs,早在2016年富春控股集团旗下的电商物流品牌“运通网城”就在新加坡交易所成功上市,该公司就在新加坡交易所成功上市,该公司的物流资产REITs。

到2020年底,运通网城旗下共有北港物流、崇贤港投资、崇贤港物流、富卓实业、富恒仓储、恒德物流以及2018年收购的武汉港口泊位等8个。

在顺丰房托上市前,共有12家REITs在港交所上市,其中越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地。

在此之前,顺丰还试图通过资产证券化进行融资。2019年12月,顺丰“华泰佳越-顺丰产业园资产支持专项计划”获深交所通过,其储架发行总额50亿元,为国内首批物流地产储架类REITs,专项计划下一步将在上海、宁波、盐城等地实施。

除顺丰外,据不完全统计,包括万科、富力地产、苏宁易购、宝湾物流、普洛斯、菜鸟、光明地产等都在国内探索发行物流资产证券化产品。

2010年6月,万科推出了首个REITs类产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期专项支持计划”,并在深圳证券交易所成功上市。

2020年3月,苏宁易购与普洛斯共同设立了38亿元物流地产基金,用于收购其自有仓储物流项目。

根据仲量联行的数据,2020年中国物流地产投资同比增长77%,预计物流地产新增供应面积有望突破1000万平方米,创下历史新高。

贝壳研究商业地产分析师郑中认为,虽然顺丰房托马斯上市了,但是物流地产近年来受益于电商和快递行业的快速发展,逐渐被资本看好。预期物流地产将成为非住宅类房地产新的增长点。

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